Pozwolenie na budowę krok po kroku

Budowa domu krok po kroku – formalności i dokumenty

Zanim rozpoczniesz budowę wymarzonego domu, warto wcześniej sprawdzić możliwość zabudowy działki, wymagania planistyczne oraz właściwą procedurę budowlaną.

Nie każda inwestycja wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W zależności od rodzaju i parametrów planowanego obiektu przepisy mogą przewidywać pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy albo realizację inwestycji bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Jeżeli dla planowanej inwestycji wymagane jest pozwolenie na budowę, przeprowadzimy Cię przez kolejne etapy przygotowania dokumentacji.

 

Krok 1. Sprawdź możliwości zabudowy działki

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Warto również zweryfikować aktualny status planistyczny terenu, w szczególności w związku z reformą planowania przestrzennego i wprowadzaniem planu ogólnego gminy.

Na tym etapie należy sprawdzić m.in.:

  • czy działka jest przeznaczona pod planowaną inwestycję,

  • jakie parametry zabudowy obowiązują na danym terenie,

  • jaka jest maksymalna wysokość zabudowy,

  • jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy,

  • jakie są wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej,

  • jakie obowiązują linie zabudowy,

  • jakie są wymagania dotyczące geometrii dachu,

  • ile miejsc postojowych należy zapewnić,

  • jakie są wymagania dotyczące dostępu do drogi i infrastruktury technicznej.

 

Krok 2. Jeżeli nie ma MPZP – sprawdź możliwość uzyskania decyzji WZ

Jeżeli dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla inwestycji wymagającej ustalenia sposobu zagospodarowania terenu może być konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Nie należy jednak automatycznie zakładać, że dla każdej działki bez MPZP można obecnie uzyskać WZ. W związku z reformą planowania przestrzennego znaczenie mają m.in. przepisy dotyczące planu ogólnego gminy oraz przepisy przejściowe.

Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualną sytuację planistyczną konkretnej działki.

 

Krok 3. Sprawdź dostęp do drogi publicznej i możliwość zapewnienia infrastruktury

Przed rozpoczęciem projektowania należy ustalić możliwość zapewnienia:

  • dostępu działki do drogi publicznej,

  • zaopatrzenia budynku w wodę,

  • zaopatrzenia w energię elektryczną,

  • odprowadzania ścieków,

  • odprowadzania wód opadowych,

  • ewentualnie zaopatrzenia w gaz lub inne media.

W zależności od rodzaju inwestycji i wymagań konkretnego organu mogą być potrzebne odpowiednie warunki techniczne, zapewnienia dostawy mediów, umowy lub inne dokumenty potwierdzające możliwość realizacji infrastruktury.

Nie zawsze konieczne jest wcześniejsze wykonanie przyłączy do działki.

 

Krok 4. Skompletuj informacje i dokumenty dotyczące działki

Przed rozpoczęciem prac projektowych warto zgromadzić dostępne dokumenty dotyczące nieruchomości, w szczególności:

  • dokument dotyczący tytułu prawnego do nieruchomości,

  • informacje z ewidencji gruntów i budynków,

  • mapę zasadniczą lub inne materiały geodezyjne potrzebne do przygotowania mapy do celów projektowych,

  • MPZP albo decyzję WZ – jeżeli jest wymagana,

  • informacje dotyczące dostępu do drogi publicznej,

  • informacje dotyczące istniejącego uzbrojenia terenu,

  • dostępne warunki techniczne przyłączenia do sieci,

  • dokumentację dotyczącą istniejących obiektów – jeżeli inwestycja dotyczy rozbudowy, przebudowy lub nadbudowy.

Zakres wymaganych dokumentów zależy od rodzaju i lokalizacji inwestycji.

 

Krok 5. Sprawdź warunki gruntowe

Przed zaprojektowaniem fundamentów należy rozpoznać warunki geotechniczne i gruntowo-wodne działki.

W zależności od rodzaju obiektu i warunków gruntowych sporządza się odpowiednią opinię geotechniczną, a w przypadkach wymaganych przepisami również dokumentację badań podłoża gruntowego oraz projekt geotechniczny.

Nie każda inwestycja wymaga tego samego zakresu opracowań geotechnicznych.

Krok 6. Zleć geodecie wykonanie mapy do celów projektowych

Do przygotowania projektu zagospodarowania działki lub terenu potrzebna jest odpowiednia mapa do celów projektowych sporządzona przez uprawnionego geodetę.

Nie należy przyjmować, że mapa zawsze musi mieć skalę 1:500. Skalę mapy dobiera się zgodnie z wymaganiami dotyczącymi konkretnego opracowania i charakteru inwestycji.

Dla typowej działki pod budowę domu często stosowana jest skala 1:500.

 

Krok 7. Wybierz projekt domu

Po sprawdzeniu możliwości zabudowy działki możesz wybrać projekt:

  • gotowy (typowy) – wymagający dostosowania do konkretnej działki,

  • indywidualny – przygotowany od podstaw zgodnie z oczekiwaniami inwestora i warunkami działki.

Wybór projektu warto poprzedzić analizą MPZP lub WZ, aby ograniczyć ryzyko zakupu projektu, którego dostosowanie do działki będzie niemożliwe albo nieopłacalne.

 

Krok 8. Wykonaj adaptację projektu

W przypadku projektu gotowego konieczne jest jego dostosowanie do konkretnej działki i lokalnych uwarunkowań.

W ramach adaptacji projektant może m.in.:

  • dostosować projekt do ustaleń MPZP albo decyzji WZ,

  • opracować projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT),

  • dostosować rozwiązania projektowe do warunków działki,

  • uwzględnić wyniki badań geotechnicznych,

  • dostosować sposób posadowienia budynku,

  • wprowadzić uzgodnione z inwestorem zmiany,

  • skoordynować rozwiązania instalacyjne i techniczne,

  • uwzględnić wymagania dotyczące komunikacji i infrastruktury,

  • przygotować wymagane opinie, uzgodnienia i opracowania.

 

Krok 9. Przygotuj projekt budowlany

Obecnie projekt budowlany składa się z trzech części:

  1. projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZT),

  2. projektu architektoniczno-budowlanego (PAB),

  3. projektu technicznego (PT).

W przypadku wniosku o pozwolenie na budowę do organu administracji architektoniczno-budowlanej zasadniczo składa się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, wraz z wymaganymi opiniami, uzgodnieniami i dokumentami.

Projekt techniczny nie jest co do zasady załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę. Musi jednak zostać sporządzony przed rozpoczęciem robót w zakresie wymaganym przez przepisy.

 

Krok 10. Skompletuj dokumenty do pozwolenia na budowę

Jeżeli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, do wniosku należy dołączyć dokumenty wymagane przez Prawo budowlane.

W szczególności są to:

  • wniosek o pozwolenie na budowę,

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany – w wymaganej formie i liczbie egzemplarzy,

  • wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wynikające z przepisów odrębnych,

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli jest wymagana,

  • inne dokumenty wymagane ze względu na charakter i lokalizację inwestycji.

W przypadku dokumentacji papierowej PZT i PAB składa się obecnie w 3 egzemplarzach. Dopuszczalne jest również składanie dokumentacji w formie elektronicznej.

Nie wszystkie dokumenty wymienione w dawnych poradnikach są wymagane przy każdej inwestycji. Ich zakres zależy od konkretnego zamierzenia.

 

Krok 11. Złóż wniosek o pozwolenie na budowę

Wniosek składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.

W zależności od lokalizacji i rodzaju inwestycji organem właściwym może być m.in. starosta, prezydent miasta na prawach powiatu albo wojewoda.

Wniosek można złożyć również elektronicznie, korzystając z dostępnych usług administracji publicznej.

 

Krok 12. Oczekuj na decyzję

Organ sprawdza m.in. zgodność projektu z przepisami oraz wymaganiami dotyczącymi zagospodarowania terenu.

W ustawowych przypadkach organ powinien wydać decyzję w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Termin ten nie oznacza jednak gwarancji otrzymania decyzji dokładnie po 65 dniach. Na przebieg postępowania mogą wpływać m.in. braki w dokumentacji, konieczność ich usunięcia, wymagane uzgodnienia oraz okoliczności niezależne od organu.

 

Krok 13. Poczekaj, aż decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna

Samo wydanie decyzji nie oznacza jeszcze, że można automatycznie rozpocząć budowę.

Jeżeli żadna ze stron postępowania nie wniesie odwołania w ustawowym terminie, decyzja może stać się ostateczna.

Termin na wniesienie odwołania wynosi co do zasady 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Nie należy mylić określenia „ostateczna” z potocznym określeniem „prawomocna”. W przypadku decyzji administracyjnej właściwym określeniem jest co do zasady decyzja ostateczna.

 

Krok 14. Przygotuj się do rozpoczęcia budowy

Przed rozpoczęciem robót należy wykonać obowiązki wynikające z Prawa budowlanego.

Jeżeli dla inwestycji wymagane jest pozwolenie na budowę albo zachodzi jeden z przypadków wskazanych w przepisach, inwestor zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem.

Ważne – nie ma już obowiązku zachowania 7 dni

Nieaktualna jest informacja, że należy zgłosić rozpoczęcie budowy „z siedmiodniowym wyprzedzeniem” i czekać 7 dni.

Obecne przepisy nie przewidują takiego okresu oczekiwania. Zawiadomienie jest obowiązkiem inwestora w przypadkach określonych w art. 41 Prawa budowlanego.

 

Krok 15. Kierownik budowy i dokumentacja budowy

Jeżeli dla danej inwestycji wymagane jest ustanowienie kierownika budowy, należy zapewnić jego udział w procesie budowlanym zgodnie z przepisami.

Przed rozpoczęciem robót należy również przygotować dokumentację wymaganą przepisami, w tym projekt techniczny oraz pozostałe dokumenty niezbędne do prawidłowego prowadzenia budowy.

 

Krok 16. Dziennik budowy

Jeżeli dla inwestycji wymagane jest prowadzenie dziennika budowy, inwestor powinien zapewnić jego uzyskanie i prowadzenie zgodnie z przepisami.

Dziennik budowy może być prowadzony w formie elektronicznej w systemie Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB). System umożliwia m.in. wystąpienie o wydanie dziennika oraz prowadzenie wpisów przez uczestników procesu budowlanego.

Nie jest więc już prawidłowe stwierdzenie, że dziennik budowy jest zawsze „wydawany odpłatnie przez urząd w momencie uprawomocnienia pozwolenia”.

 

Krok 17. Możesz rozpocząć budowę

Po spełnieniu wszystkich wymaganych warunków formalnych, zapewnieniu wymaganych uczestników procesu budowlanego i wykonaniu obowiązków związanych z rozpoczęciem robót można przystąpić do realizacji inwestycji.

Pamiętaj, że moment rozpoczęcia budowy w rozumieniu Prawa budowlanego wiąże się już z wykonaniem określonych prac przygotowawczych, takich jak m.in. wytyczenie geodezyjne obiektu, niwelacja terenu, zagospodarowanie terenu budowy czy wykonanie przyłączy na potrzeby budowy.

 

GOTOWE – MOŻESZ ROZPOCZĄĆ BUDOWĘ! 🏠

Nie wiesz, jakie formalności dotyczą Twojej działki?

Skontaktuj się z nami. Sprawdzimy możliwości zabudowy działki, pomożemy wybrać właściwą procedurę i przygotujemy dokumentację niezbędną do realizacji inwestycji.

 

Kompetencja • Rzetelność • Doświadczenie
Zapraszamy do współpracy